‘Neem het hele gebied mee en denk na over elke vierkante meter’

“We zien allerlei opgaven veel integraler worden”, vertelt Shahid Talib, directeur Smart City bij Heijmans. Anna Oosterhuis, stads- en gebiedsontwikkelaar bij Heijmans Vastgoed, vult aan: “We zijn vaak bezig met het hele gebied. Het doel is het creëren van een gezonde leefomgeving, niet het achterlaten van nieuwe bakstenen. Hoe zorgen we voor gezonde gebieden, die we beter achterlaten dan we ze aantroffen?”

“Een nieuwbouw- of renovatieproject gaat tegenwoordig niet meer enkel over het project zelf , of zelfs maar over de wijk, maar over het hele gebied. Je moet kijken hoe dat gebied functioneert en hoe het project er als een puzzelstukje inpassen. Dat komt door bijvoorbeeld de energievraag en de mobiliteitsvraag, dat heeft heel veel impact op de buurt en maakt elk project afhankelijk van het gebied. Dat maakt het ook ingewikkelder – of onmogelijk – om alleen te werk te gaan. Je hebt de gemeente en andere partners als wetenschap, bedrijfsleven en burgers nodig, in een quadruple helix, als je echt een gezonde leefomgeving wilt creëren. Dan kun je dat niet los zien van de gebiedscontext.”

Pijlers gezonde ruimtelijke ordening

“We staan voor een enorme woningbouwopgave. We moeten een miljoen woningen bouwen. Als sector zoeken we naar ruimte, zonder  waardevolle weilanden of bossen zomaar op te offeren. Door de bouwopgave, de energietransitie, de mobiliteitstransitie én de verstedelijking worden vraagstukken steeds complexer.” Naast de woningbouw ziet Talib nog twee pijlers voor een gezonde ruimtelijke ordening. “Betaalbaarheid is en blijkt ook een belangrijke randvoorwaarde, zowel als het gaat om mobiliteit, als om wonen. Je ziet dat op beide vlakken de betaalbaarheid onder druk staat. Hoe zorgen we voor duurzame verstedelijking waarin iedereen, ongeacht de diepte van de portemonnee, mee kan blijven doen? Dat is één van de cruciale vragen die op tafel liggen.”

Een derde pijler is de transitie van bezit naar gebruik. “Toen ik zestien was keek ik elke dag op Marktplaats voor mijn eerste auto. Mijn neefjes en nichtjes van die leeftijd zijn daar helemaal niet mee bezig. We zien echt een transitie van bezit naar gebruik, ook op mobiliteitsvlak. Dat vraagt ook om een andere methodiek, want ook de behoeftes in gebiedsontwikkeling verschuiven hierdoor. Kijk maar naar AirBnB, de grootste hotelketen ter wereld, heeft geen eigen kamers.”

Overal puzzelen met de ruimte

“Overal zie je een tekort aan ruimte”, signaleert Oosterhuis. “In buitengebieden is nog wel wat speelruimte, maar verder is overal vraag naar verdichting. Dan is het zaak zo efficiënt mogelijk aan te haken op bestaande infrastructuur. Dat is geen projectopgave meer, dat strekt zich uit tot het hele gebied. Hoe beweegt de stad, hoe is die georganiseerd? Dat in beeld krijgen is al een hele opgave. Gemeenten richten zich in hun mobiliteitsvisie al op andere vormen van bereikbaarheid, op deelvervoer en hubs, maar soms is dat nog niet enorm concreet. Dat betekent dat we soms op de troepen vooruit moeten lopen. Dat vergt wel samenwerking met gemeenten. Stel dat je in een wijk inzet op deelvervoer en een lage parkeernorm, terwijl in de buurt ernaast wel veel parkeerruimte is, dat er angst ontstaat en mensen dan in de andere wijk gaan parkeren.”

Talib en Oosterhuis benadrukken het belang van een weloverwogen aanpak. “Neem het hele gebied mee in je ruimtelijke ontwikkeling. Denk goed na over elke vierkante meter. Het liefst los je uitdagingen op in dubbelgebruik en functiemenging. Dus geen groenstrook aan de rand van de wijk, maar groen vervlochten in de wijk zelf. We meten de bestaande situatie en vormen de plannen zo dat we de natuurwaarde een impuls geven.”

Talib: “Door architectuur, slimme technologie, data en duurzaamheid bij elkaar te brengen, versterken ze elkaar. Zo creëren we een gezonde leefomgeving en stimuleren we mensen, om uit de woning te komen, het groen in.”